Die Hinterlegung überfälliger Mietzinsen

Das Bundesgericht hat kürzlich die Frage geklärt, ob ein Mieter vor einer Zahlungsverzugskündigung geschützt ist, wenn er bereits verfallene Mietzinse hinterlegt. Dies ist nicht der Fall.

Sachverhalt

Vorangegangen ist dem Entscheid ein Fall, welchen den Autor des vorliegenden Beitrags bereits seit Oktober 2018 (!) beschäftigt. Damals machte die Mieterin eines Lagerraums Mängel des Mietobjekts geltend. Am 5. und 8. November 2018 hinterlegte sie die Mietzinse für die Monate Oktober und November, die in diesem Zeitpunkt bereits verfallen und von der Vermieterin abgemahnt worden waren. Innert die 30-tägigen Mahnfrist erfolgte keine weitere Zahlung, sodass die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich kündigte. Das Zivilgericht hiess ein hierauf eingereichtes Ausweisungsbegehren gegen die Mieterschaft im Summarverfahren gut, auf Beschwerde hin hob das Appellationsgericht den Entscheid auf, weil keine klare Rechtslage bestehe. Der Entscheid wurde u.a. von Mieterseite publiziert (vgl. mp 4/19, S. 327).

Der Autor des vorliegenden Artikels wandte sich hierauf - nunmehr im vereinfachten Verfahren - an die Schlichtungsstelle, wo keine Einigung erzielt werden konnte. Das Zivilgericht hiess das hierauf erhobene Ausweisungsbegehren gut. Das Appellationsgericht schützte diese Entscheid, was vom Bundesgericht nunmehr - nach reiflicher Überlegung - geschützt wurde.

Die Begründung des Entscheids

Das Bundesgericht hält fest, dass bei einem Mangel an gemieteten unbeweglichen Sachen wie Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter noch nicht verfallene Mietzinse bei der kantonal zuständigen Stelle hinterlegen kann. Er muss zuvor den Mangel rügen und Beseitigung des Mangels verlangen und die Hinterlegung androhen und diese nach der Hinterlegung auch mitteilen.

Bisher ungeklärt war die Rechtsfrage, ob auch die Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse befreiende Wirkung hat und damit Schutz vor einer Zahlungskündigung bietet. Das Bundesgericht hält nach ausführlicher Auslegung fest, dass dies nicht der Fall ist.

Der konkrete Fall

Weil im konkreten Fall während der Mahnfrist die hinterlegten Mietzinse nicht an die Vermieterschaft herausgegeben oder anderweitig bezahlt worden waren, wurde der Ausweisungsentscheid geschützt.

Nach bald 3.5 Jahren geht für die Vermieterschaft in diesem Fall nun zumindest die Ausweisung zu einem guten Ende. Noch immer hängig ist der bisher sistierte Fall der Mieterschaft, in dem es um Mietzinsreduktion und Schadenersatz wegen der geltend gemachten Mängel geht. Dieser Fall wird nun wohl neu aufgenommen.

 

Der Entscheid 4A_571/2020 ist online abrufbar. Er ist ferner als Leitentscheid zur Publikation vorgesehen.

Sollten Sie zu diesem Thema Fragen haben, so steht Ihnen unser auf Immobilien- und namentlich Mietrecht spezialisierte Partner Michel de Roche gerne zur Verfügung.