Erneuerungsfonds und Steuern: Wohin geht die Reise?

Ausgangslage:

Die Eigenmietwertbesteuerung wurde bereits 1940 Bestandteil des Schweizer Steuerrechts. Sie war Gegenstand anhaltender politischer Auseinandersetzungen. Bisher war jedoch allen Versuchen, die auf eine Änderung oder Abschaffung des Systems zielten, kein Erfolg beschieden. Zuletzt scheiterte eine Volksinitiative für „Sicheres Wohnen im Alter“ im September 2012. Diese Initiative sah vor, dass Pensionierte ein einmaliges Wahlrecht haben sollten, um auf die Eigenmietwertbesteuuerung am Wohnsitz für selbstgenutztes Wohneigentum zu verzichten.

Das Schweizer Steuerrecht beruht auf den Grundsätzen der Besteuerung des Gesamteinkommens und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen. Mieteinnahmen aus Wohneigentum sind als Einkünfte zu versteuern. Im Fall von selbstbewohntem Eigentum muss der Eigentümer den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass ihm aus dem Eigentum ein Nutzen im Sinne von ersparter Miete zufliesst. Im Gegenzug ist es dem Eigentümer sowohl beim selbstbewohnten als auch beim vermieteten Eigentum erlaubt, Unterhaltskosten und Schuldzinsen vom Einkommen abzuziehen.

Einlagen in den Erneuerungsfonds

Einlagen in den Erneuerungsfonds sind in den meisten Kantonen und beim Bund als Liegenschaftsunkosten abzugsfähig. Es muss einzig sichergestellt sein, dass der Fonds lediglich zum Zwecke von Unterhalt, Reparatur und Erneuerung verwendet wird. Das Fondsvermögen ist steuerlich kein Sondervermögen, sondern ist vom einzelnen Stockwerkeigentümer entsprechend seiner Wertquote an seinem Wohnsitz zu versteuern. Die Verwaltung ist deshalb gehalten, jedem Eigentümer jährlich eine Übersicht über seine Einlagen und seinen Anteil am Erneuerungsfonds zu erstellen, damit der Eigentümer seiner Steuerdeklarationspflicht nachkommen kann.

Die Erträge des Erneuerungsfonds unterliegen der Verrechnungssteuer. Diese kann von der Gemeinschaft, bzw. durch den Verwalter zurückgefordert werden, soweit die Stockwerkeigentümer Wohnsitz in der Schweiz haben.

Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung?

Eine Anfang 2017 eingereichte parlamentarische Initiative der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates zielt nun auf die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für den Hauptwohnsitz. Sie stiess auch in der Kommission des Nationalrats auf Zustimmung. Derzeit läuft der politische Prozess. Der Entwurf der inzwischen ausgearbeiteten Gesetzesvorlage ist noch bis Juni in der Vernehmlassung.

Mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung am Wohnsitz sollen auch die Abzüge für Unterhalts- und Instandstellungskosten, Versicherungsprämien sowie Verwaltungskosten aufgehoben werden. Auf Bundesebene sollen zudem die Abzugsmöglichkeiten für ausserfiskalisch motivierte Abzüge fürs Energiesparen, Umweltschutz sowie Denkmalpflege entfallen. Den Kantonen soll hier noch ein Spielraum gelassen werden.

Folgen des Systemwechsels im Stockwerkeigentum

Mit der Abschaffung der Möglichkeit des Abzugs der Unterhaltskosten entfällt automatisch auch die Möglichkeit des Abzugs von Einlagen in den Erneuerungsfonds. Dies ist fiskalisch nachvollziehbar und konsequent. Umgekehrt dürfte dieser Systemwechsel Stockwerkeigentümer noch weniger motivieren, ihren Erneuerungsfonds so zu äufnen, wie das erforderlich wäre. Gepaart mit der bisherigen Weigerung der Politik, die Schaffung und die Höhe der Einlagen in den Erneuerungsfonds zwingend zu regeln, dürfte dieser Systemwechsel die Finanzierung von grosszyklischen Sanierungen im Stockwerkeigentum weiter erschweren.

Steueroptimierung vor Systemwechsel

Es ist nicht damit zu rechnen, dass der angedachte Systemwechsel vor den Steuerperioden 2020/21 in Kraft treten wird. Eigentümer, welche noch von der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten und damit im Fall von Stockwerkeigentum auch der Einlagen in den Erneuerungsfonds profitieren wollen, sei folgendes geraten:

• Allenfalls bestehende Sanierungsprojekte sind zu beschleunigen und zeitnah abzuwickeln. Bei der Bezahlung ist zu beachten, dass einzelne Kantone für die Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit auf das Datum der Rechnungsstellung des Unternehmers, andere auf das Datum der Bezahlung der Rechnungssumme abstellen.
• Bis zum Systemwechsel können Einlagen in den Erneuerungsfonds gegenüber den bisherigen Summen erhöht werden. Selbstverständlich ist hierbei auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Stockwerkeigentümer zu achten.

Dieser Text erschien in der Maiausgabe 2019 der Immobilia, der Verbandszeitschrift des SVIT Schweiz.

Bei Fragen rund um dieses Thema steht Ihnen Michel de Roche gerne zur Verfügung.