Schadenersatz wegen verspäteter Rückgabe einer Wohnung

Wer jemandem unentgeltlich eine Wohnung zur Verfügung stellt, hat einen Schadenersatzanspruch, wenn der Bewohner die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zurückgibt.

Sachverhalt

C war Eigentümer einer ca. 280 m2 grossen Wohnung in Genf. Er lebte dort zusammen mit seiner Partnerin A. Gestützt auf einen Erbvertrag vermachte C die Wohnung seinem Sohn B, der sich seinerseits verpflichtete, A die Immobilie für einen Zeitraum von zwei Jahren nach dem Tod von C unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen. Darauf schlossen B (Verleiher) und A (Entlehnerin) einen Gebrauchsleihevertrag ab, worauf A während zwei Jahren nach dem Tod von C gratis in der Wohnung lebte. Weil die Entlehnerin zwei Jahre nach dem Tod von C die Wohnung nicht verlassen hatte, reichte der Verleiher ein Exmissionsgesuch ein. Dieses Gesuch wurde von den Genfer Gerichten gutgeheissen worauf die Entlehnerin die Wohnung verlassen musste. In der Folge machte der Verleiher einen Anspruch auf Schadenersatz wegen unrechtmässigen Bewohnens der Wohnung vom 17. April 2016 bis 10. Dezember 2018 geltend. In seinen Anträgen hielt B fest, dass ihm durch die Weigerung der A die Wohnung zu verlassen ein Schaden entstanden sei, der dem Mietzins entspreche, welcher er auf CHF 15‘000.- schätzte. Die Genfer Gerichte hiessen die Klage gut, waren sich aber bei der Höhe der geforderten Schadenersatzsumme nicht einig. Das letztinstanzliche Gericht senkte die geforderte Summe des entgangenen Mietzinses für die 31 Monaten und 25 Tagen auf CHF 7‘500.- pro Monat. In der Folge wandte sich A mit Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht.

Erwägungen

Das Bundesgericht stellte in seinem Entscheid vom 22. Juli 2021 weder das Zustandekommen des Gebrauchsleihevertrages noch die Tatsache, dass die Entlehnerin die Wohnung während 31 Monaten und 25 Tagen widerrechtlich nutzte, in Frage. Das Augenmerk wurde auf die Höhe und insbesondere auf den Rechtsgrund des geschuldeten Schadenersatzes gelegt.

In diesem Zusammenhang hielt das Bundesgericht zunächst fest, dass die Vorinstanz die mietrechtlichen Regeln, wonach der Mieter dem Vermieter für das unrechtmässige Bewohnen eine dem Mietzins entsprechende Entschädigung schulde, auf den Gebrauchsleihevertrag analog angewandt habe. Weiter habe der Verleiher laut der Vorinstanz die Höhe der Entschädigung pro Monat (bzw. die Monatsmiete für die Wohnung) und damit seinen Schaden durch ein Gutachten einer Immobilienfirma und mit einem Mietvertrag über eine ähnliche, im gleichen Gebäude befindliche Wohnung bewiesen. Aufgrund der früheren Gebrauchsleihe und der Tatsache, dass die Wohnung nie zuvor vermietet worden war, habe sich der Geschädigte gar nicht auf einen früheren Mietzins berufen und somit den Schaden nicht beweisen können. Zudem sei es ihm gemäss der Vorinstanz nicht möglich gewesen, Statistiken oder andere Beispiele für die in der Gegend ortsübliche Vergleichsmiete vorzulegen, da die Eigenschaften des Gebäudes ausserhalb aller denkbaren Standards liegen würden. Laut Vorinstanz habe sich der Verleiher folglich in einem Beweisnotstand befunden (Art. 42 Abs. 2 OR), weshalb der Schaden nach Ermessen des Richters abzuschätzen sei.

In seinem Entscheid verwarf das Bundesgericht zwar die analoge Anwendung der mietrechtlichen Regeln auf den Gebrauchsleihevertrag, schützte jedoch das vorinstanzliche Urteil, wonach die Rechtsgrundlage der Schadenersatzpflicht die Verletzung des Gebrauchsleihevertrags (d.h. das Nichtverlassen der Wohnung) ist (Art. 97 Abs. 1 OR). Somit verzichtete das Bundesgericht, entgegen der bisherigen Rechtsprechung und entgegen der Vorinstanz, auf die Rechtsfigur des faktischen Vertragsverhältnisses zurückzugreifen, um die Schadenersatzpflicht der Entlehnerin zu begründen.

Weiter verwarf das höchste Gericht die Rüge der Entlehnerin, der Verleiher habe sich nicht in einem Beweisnotstand gemäss Art. 42 Abs. 2 OR befunden, weshalb die Vorinstanz Art. 42 Abs. 2 OR verletzt habe. Das Bundesgericht stützte sich diesbezüglich auf die Feststellung der Vorinstanz, welche festhielt, dass der Verleiher aufgrund der Grösse der Wohnung und ihrer Lage in einem einzigartigen Prestigeobjekt nicht in der Lage gewesen sei, Vergleichselemente oder Statistiken vorzulegen, die sichere Schlussfolgerungen bezüglich des Mietzinses zugelassen hätten, den er während der Zeit der unrechtmässigen Belegung durch die Entlehnerin hätte erzielen können. Der Verleiher habe sich somit sehr wohl in einem Beweisnotstand befunden, weshalb er seinen Schaden nicht durch weitere Dokumente belegen müsse. Der Schaden des Verleihers, so das Bundesgericht, bestehe im Mietzins, den er während des fraglichen Zeitraums durch Vermietung der Wohnung hätte verlangen können. Dem Verleiher sei somit ein Gewinn infolge Nichtvemietung der Wohnung entgangen. Indem die Vorinstanz den Mietzins, der gemäss den vom Verleiher eingereichten Dokumenten CHF 15‘000.- Mietzins pro Monat betrage, halbiert, d.h. den entgangenen Gewinn auf CHF 7‘500.- pro Monat festgesetzt habe, habe sie Art. 42 Abs. 2 OR nicht verletzt, so das Bundesgericht abschliessend.

Schlussfolgerung

Das Obligationenrecht enthält keine besonderen Regeln für die Abwicklung von Gebrauchsleihe (Art. 305 ff. OR). Das Bundesgericht verzichtet bei der Frage nach dem Rechtsgrund für die Schadenersatzpflicht auf die analoge Anwendung der mietrechtlichen Regeln und erblickt den Rechtsgrund der Schadenersatzpflicht in der Verletzung des Gebrauchsleihevertrags (Art. 97 Abs. 1 OR).

Sollten Sie zu diesem Thema Fragen haben, so steht Ihnen unser auf Miet- und Immobilienrecht spezialisierte Partner Michel de Roche gerne zur Verfügung.

 

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