Steuerliche Behandlung des Erneuerungsfonds im Miteigentum

Das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich hat mit Entscheid vom 3. März 2026 eine für Miteigentümergemeinschaften wichtige Frage klargestellt: Einlagen in einen Erneuerungsfonds eines gewöhnlichen Miteigentums können steuerlich nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht werden. Dies gilt auch dann, wenn eine ganze Überbauung im Miteigentum gehalten wird und faktisch einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gleichkommt.

Nach zutreffender Auffassung des Gerichts unterscheidet sich das gewöhnliche Miteigentum in einem wesentlichen Punkt vom Stockwerkeigentum. Während der Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft Teil des verselbständigten Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft bildet und die Einlage deshalb zu einem endgültigen Vermögensabfluss führt, verbleiben die Mittel beim gewöhnlichen Miteigentum wirtschaftlich im Vermögen der Miteigentümer. Die Einzahlung stellt somit lediglich eine Vermögensumschichtung beziehungsweise eine Reservebildung dar und ist steuerlich nicht abzugsfähig.

Steuerlich berücksichtigt werden können erst die tatsächlich angefallenen, werterhaltenden Unterhaltskosten im Zeitpunkt ihrer Entstehung – unabhängig davon, ob diese aus einem gemeinschaftlichen Fonds bezahlt werden.

Das Thema hat erhebliche praktische Bedeutung. Zahlreiche Garagengemeinschaften, Einstellhallen, Zufahrtsanlagen oder private Erschliessungsstrassen sind oft als gewöhnliches Miteigentum organisiert und verfügen über einen Unterhalts- oder Erneuerungsfonds. Die bisher teilweise vertretene Auffassung, wonach Einlagen in solche Fonds denjenigen im Stockwerkeigentum gleichzustellen seien, hat das Steuerrekursgericht ausdrücklich verworfen.