Beschlussvollzug im Stockwerkeigentum

Bedeutung von Beschlüssen

Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung sind das zentrale Steuerungsinstrument der Gemeinschaft. Sie werden protokolliert und entfalten – sofern sie nicht nichtig sind– unmittelbare Rechtswirkung.

Zuständigkeit für den Vollzug
Grundsätzlich ist die Verwaltung das Vollzugsorgan der Gemeinschaft. Sie setzt die Beschlüsse um und trägt die Verantwortung für deren rechtmässige Durchführung. In Einzelfällen kann die Gemeinschaft auch andere Personen oder Ausschüsse mit Vollzugsaufgaben betrauen.

Vollzugshandlungen

Zum Vollzug gehören unter anderem die finanzielle Führung der Gemeinschaft, das Inkasso, die Ausführung von Bauarbeiten, der Abschluss von Verträgen oder die Herausgabe von Akten bei einem Verwaltungswechsel.

In der Regel lassen sich Beschlüsse ohne Schwierigkeiten umsetzen. Wenn Stockwerkeigentümer oder Dritte nicht kooperieren, ist zunächst der freiwillige Vollzug zu versuchen – etwa durch Kontaktaufnahme, Mahnung oder Gespräch. Führt dies nicht zum Ziel, kann die Gemeinschaft den zwangsweisen Vollzug anstreben.

Rechtliche Durchsetzung

Weigert sich eine Person, einem gültigen Beschluss Folge zu leisten, kann die Gemeinschaft mittels Klage deren Durchsetzung erwirken. Für die Prozessführung benötigt die Verwaltung aber jeweils sog. Prozessführungsermächtigungsbeschüsse, welche mit qualifzierter Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten zu fassen sind.

Das Gericht kann einen Stockwerkeigentümer verpflichten, eine Handlung vorzunehmen, zu dulden oder zu unterlassen. Wird das Urteil missachtet, kann im Vollstreckungsverfahren eine Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB, Ordnungsbussen, eine Zwangsmassnahme oder eine Ersatzvornahme angeordnet werden. Unter Umständen können solche Massnahmen bereits im materiellen Klageverfahren angeordnet werden.

Sorgfältige Protokollierung
Wichtig für die Durchsetzung von Beschlüssen ist die Klarheit derselben. Unklare oder unvollständige protokollierte Beschlüsse führen häufig zu Vollzugsproblemen. Sorgfältige Formulierung und Protokollierung sind daher entscheidend. Bei komplexen Themen empfiehlt sich die frühzeitige Beiziehung juristischer Beratung.

Verwaltungswechsel und Aktenherausgabe

Nach einem Wechsel der Verwaltung ist die bisherige Verwaltung verpflichtet, alle Akten und Vermögenswerte ohne Verzug an die neue Verwaltung herauszugeben. Kommt die alte Verwaltung dieser Pflicht nicht nach, kann die neue Verwaltung die Herausgabe im Summarverfahren gerichtlich durchsetzen. Das Gericht kann hier ebenfalls Ordnungsbussen oder auch eine Strafandrohung aussprechen, um die Herausgabe sicherzustellen.

Zweckwidrige Nutzung von Einheiten
Wird eine Stockwerkeinheit entgegen dem Reglement genutzt – etwa für gewerbliche Zwecke oder kurzfristige Vermietungen – kann die Gemeinschaft die unzulässige Nutzung untersagen. Wird das Verbot missachtet, ist der Beschluss mittels Klage gerichtlich durchzusetzen. Das kann u.U. auch im raschen Summarverfahren erfolgen. Das Gericht kann auch hier eine Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB oder Ordnungsbussen anordnen, um die Durchsetzung zu gewährleisten.

Vollzug während eines Anfechtungsverfahrens
Wie eingangs erwähnt, entfaltet ein Beschluss grundsätzlich sofort Wirkung und kann daher auch während eines laufenden Anfechtungsverfahrens umgesetzt werden. So kann z.B. eine bauliche Massnahme trotz Anfechtung sofort in Auftrag gegeben werden. Die Verwaltung trägt dabei jedoch ein gewisses Risiko: Wird der angefochtene Beschluss nachträglich aufgehoben, kann sie haftbar werden. Der sofortige Vollzug macht dann Sinn, wenn eine gewisse Dringlichkeit besteht, der Beschluss korrekt zustande kam und die Verwaltung sicher ist, dass die Mehrheit der Stockwerkeigentümer hinter dem sofortigen Vollzug steht.

Schlussbemerkung
Der Verwalter spielt beim Vollzug von Beschlüssen eine zentrale Rolle. Er muss diese rechtssicher und sorgfältig umsetzen. Wo Konflikte oder rechtliche Unsicherheiten bestehen, ist eine frühzeitige juristische Beratung sinnvoll, um kostspielige Verfahren und Verzögerungen zu vermeiden.

Dieser Beitrag ist die Kurzfassung eines wissenschaftlichen Beitrags, den Michel de Roche gemeinsam mit Stefanie Hausmann für den Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2025 erarbeitet hat. Die Kurzfassung ist zudem in der November-Ausgabe 2025 der Immobilia, dem Verbandsorgan des SVIT Schweiz, erschienen.