"Natürliche Publizität" nicht auf Sondernutzungsrechte übertragbar

Bundesgericht zur „natürlichen Publizität“ bei Sondernutzungsrechten

Urteil 5A_422/2024 vom 15. Januar 2026

Sachverhalt

An einer Geschäftsliegenschaft besteht Stockwerkeigentum. Gemäss Aufteilungsplan und Stockwerkeigentümerreglement ist ein Balkon als Sondernutzungsfläche der Einheit A2 zugewiesen (blau umrandet). Eigentümer dieser Einheit ist der Beschwerdeführer. Der Balkon wurde baulich entsprechend dem Plan erstellt. Allerdings ist er faktisch nur über eine Türe von der benachbarten Einheit A3 (Eigentümerin: eine Immobiliengesellschaft) direkt begehbar. Von A2 aus besteht lediglich ein Fenster an jener Stelle, wo im Plan ursprünglich eine Türe vorgesehen war.

Der Eigentümer von A2 klagte auf Unterlassung: Der Eigentümerin von A3 sei zu verbieten, den Balkon selbst zu nutzen oder Dritten zur Nutzung zu überlassen. Bezirks- und Kantonsgericht Schwyz wiesen die Klage ab. Das Kantonsgericht stützte sich im Wesentlichen auf den Grundsatz der „natürlichen Publizität“: Der bauliche Zustand (Zugang nur über A3) sei für jedermann sichtbar gewesen. Der Erwerber von A2 habe diese Situation gekannt und könne sich daher nicht auf den Aufteilungsplan berufen. Der Eigentümer von A2 gelangte ans Bundesgericht.

Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut und stellte klar:

1. Rechtsnatur des Sondernutzungsrechts

Ein Sondernutzungsrecht ist kein dingliches Recht, sondern grundsätzlich obligatorischer Natur. Es wird meist im Reglement begründet und ist mit einer bestimmten Stockwerkeinheit verknüpft. Es wirkt jedoch auch gegenüber Rechtsnachfolgern und ist insofern einem dinglichen Recht angenähert. Massgeblich für Bestand und Umfang ist der Begründungsakt, insbesondere das Reglement in Verbindung mit dem Aufteilungsplan.

Vorliegend war unbestritten:

• Der Balkon ist im Plan blau umrandet und damit der Einheit A2 zugewiesen.

• Das Reglement verweist ausdrücklich auf den Plan.

• Der Plan wurde nie abgeändert.

• Der Balkon wurde in Lage und Grösse plangemäss erstellt.

2. Keine Anwendung der „natürlichen Publizität“

Die kantonalen Instanzen hatten den aus dem Dienstbarkeitsrecht entwickelten Grundsatz der „natürlichen Publizität“ angewendet. Danach kann ein nach aussen sichtbarer baulicher Zustand unter Umständen den guten Glauben in einen unklaren Grundbucheintrag zerstören.

Das Bundesgericht lehnt eine Übertragung dieses Grundsatzes auf den vorliegenden Fall ab:

• Sondernutzungsrechte geniessen keinen öffentlichen Glauben des Grundbuchs.

• Es geht hier nicht um die Auslegung eines unklaren Eintrags.

• Der Aufteilungsplan ist klar.

• Die bauliche Situation weicht nicht vom Plan ab, was Lage und Fläche betrifft.

• Die Position der Türe betrifft lediglich die faktische Zugänglichkeit, nicht die rechtliche Zuweisung.

Die Türe ist nicht konstitutiv für das Sondernutzungsrecht. Sie ermöglicht lediglich die Nutzung. Die Zuweisung erfolgte durch den Begründungsakt – nicht durch bauliche Gegebenheiten. Eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts hätte einen entsprechenden Gemeinschaftsbeschluss unter Beachtung von Art. 712g Abs. 4 ZGB erfordert. Ein solcher liegt nicht vor.

3. Kein Rechtsmissbrauch

Das Bundesgericht verwarf auch den Einwand des Rechtsmissbrauchs:

• Der Beschwerdeführer hatte die Einheit zuvor gemietet.

• Er erwarb sie „wie gesehen“.

• Er wartete mehrere Jahre mit der Klage.

All dies ändert nichts am rechtlichen Bestand des Sondernutzungsrechts. Ein blosses Zuwarten begründet grundsätzlich keinen Rechtsmissbrauch. Zudem gründet das Sondernutzungsrecht nicht im Kaufvertrag, sondern im Reglement.

Fazit

Das Bundesgericht stärkt die Bedeutung des Begründungsakts im Stockwerkeigentum:

• Massgeblich für Bestand und Umfang eines Sondernutzungsrechts sind Reglement und Aufteilungsplan.

• Sichtbare bauliche Gegebenheiten können eine klare reglementarische Zuweisung nicht verdrängen.

• Die aus dem Dienstbarkeitsrecht stammende „natürliche Publizität“ ist auf Sondernutzungsrechte nicht ohne Weiteres übertragbar.

• Eine faktisch ungünstige Zugänglichkeit hebt ein Sondernutzungsrecht nicht auf.

Für die Praxis bedeutet dies:

Bestehen Widersprüche zwischen Nutzungspraxis und Aufteilungsplan, ist entscheidend, was im Begründungsakt geregelt wurde. Soll eine andere Zuweisung gelten, braucht es einen formell korrekten Gemeinschaftsbeschluss – nicht bloss eine bauliche Gestaltung oder langjährige Übung.

Das Bundesgericht hob das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz auf und verbot der Nachbareigentümerin die Nutzung des Balkons ohne Zustimmung des Berechtigten – unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB.